- Usahakan untuk membeli rumah dari pemiliknya sendiri. Cara membeli rumah second yang terbaik adalah langsung dari pemiliknya sendiri/tanpa perantara, karena disana anda bisa memperoleh informasi secara detail tentang rumah yang hendak dibeli. Selain itu dengan membeli langsung, harganya akan lebih murah karena penjual tidak perlu memberi komisi kepada broker/perantara.
- Pilih broker/perantara yang tepat. Jika terpaksa anda harus membeli rumah melalui jasa broker/perantara, maka pilih broker yang sudah anda kenal/bisa anda percaya. Alternatif lain adalah dengan meminta referensi broker property dari saudara/relasi-relasi anda. Jika tidak, sebaiknya gunakan jasa broker porperty terkenal yang sudah memiliki kredibilitas baik, yang akan sangat membantu saat pengurusan dokumen jual beli, bahkan saat pengajuan KPR seandainya anda berencana membeli rumah tersebut dengan cara mencicil ke bank.
- Tanyakan usia bangunan rumah. Secara sederhana anda bisa mengklasifikasi usia bangunan rumah yaitu : baru (kurang dari 10 tahun), sedang (10 s/d 20 tahun) dan tua (lebih dari 20 tahun). Jika pernah dilakukan renovasi, tanyakan kapan terakhir kali dilakukan renovasi. Tentunya ini bukan patokan baku, karena tentu akan sangat dipengaruhi oleh kualitas bahan bangunan, tipe struktur dan kualitas pengerjaan yang dipergunakan pada rumah tersebut. Yang jelas, semakin tua usia bangunan maka performa-nya semakin menurun, dan berarti anda harus bersiap menganggarkan dana untuk merenovasi rumah tersebut.
- Cek lingkungan sekitar rumah. Dapatkan informasi tentang kondisi lingkungan sekitar rumah, terutama jika rumah itu hendak anda tempati bersama keluarga. Jangan sampai anda kecewa karena ternyata lokasi rumah tersebut sulit diakses, rawan keamanan, jauh dari sarana pendidikan atau bahkan ternyata sering kebanjiran !!
- Cek dokumen kelengkapan rumah. Periksalah keaslian sertifikat rumah (SHM), sertifikat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), bukti Pajak Bumi Bangunan (PBB) dan kemudian lakukan cross check pada semua dokumen tersebut. Apabila ternyata nama yang tertera disitu tidak sama dengan nama penjual rumah, tanyakan status hubungannya. Bila katanya belum dilakukan proses Balik Nama, mintalah Akta Jual Beli yang sah atas rumah tersebut. Untuk rumah yang berstatus harta warisan, tanyakan berapa banyak ahli waris sahnya. Poin ini penting sekali buat anda, demi menghindari masalah hukum yang tidak diinginkan di kemudian hari.
- Cek harga. Carilah informasi sebanyak mungkin tentang harga pasaran tanah dan rumah di sekitar lokasi rumah tersebut, sehingga anda bisa melakukan penawaran dalam kisaran harga yang sewajarnya. Terlebih-lebih jika anda berencana membeli rumah tersebut untuk kemudian menjualnya lagi.
- Cari info sebanyak-banyaknya baik dari situs jual beli rumah, koran, mengunjungi pameran rumah, hingga berputar-putar di area rumah temen atau sodara untuk melihat situasi lingkungan perumahan.
- Pastikan anda mengunjungi rumah yang di tuju, untuk mengetahui kondisi bangunan rumah, apakah ada tembok yang retak, atap bocor atau rembesan air hujan di tembok.
- Coba iseng tanya-tanya ke tetangga, riwayat rumah tersebut. Siapa tau ternyata terjadi sengketa rumah tersebut atau lebih parah bekas terjadi pembunuhan (hiiii... serem)
- Bila anda berminat ajukan KPR sebagai pembayaran, pastikan rumah tersebut berada di posisi yang strategis (di lalui oleh 2 mobil, tidak dekat kuburan, tidak banjir, dsb).
- Coba nego dengan pemilik langsung, agar bisa kerjasama dalam mendapatkan kemudahan KPR. Contohnya, harga rumah 100 juta, tetapi karena terletak di lokasi yang strategis, anda bisa mengajukan permohonan ke bank sebesar 150 juta, jadi jika hasil appraisal bank sekitar 125 juta, anda akan mendapatkan tambahan dana segar sebesar 25 juta, yang bisa anda pakai untuk biaya-biaya yang ditimbulkan.
- Antara penjual dan pembeli harus sepakat, bila pajak yang ditimbulkan akibat transaksi jual beli di tanggung masing-masing. Pajak penjual sebesar 5 % dari NJOP rumah, sedangkan pajak pembeli lebih murah, karena dihitung setelah dikurangi pengurangan wilayah x 5 %. Contohnya area bekasi (NJOP- 30 juta x 5 %).
- Siapkan dokumen-dokumen yang diperlukan oleh bank (KTP suami istri, Surat Nikah, Rekening koran 3 bulan terakhir, dsb)
- Pilih bank yang memberikan bunga yang kompetitif. Catatan : biasanya bank memberi rate bagus pada 1 tahun pertama, sisanya floating. Pastikan juga penghasilan suami istri (bila joint income) sebesar 3 x nya cicilan. Contoh, harga rumah 350 juta, cicil selama 15 tahun, cicilan perbulan sekitar 3.5 juta, berarti minimum penghasilan suami + istri sebesar 15 juta bila di gabungkan. Anda juga harus menyiapkan uang untuk biaya-biaya bank dan biaya notaris. Besarnya biaya bank dan notaris tergantung dari NJOP rumah.
- Bila anda memiliki cicilan lain di bank manapun, akan menjadi pertimbangan bank untuk menilai kemampuan anda mencicil rumah nantinya.
- Bank juga akan memastikan, apakah nama kita masuk ke dalam BI checking atau tidak, bila masuk dalam BI checking, agak sulit untuk proses persetujuannya
- Proses bank memakan waktu hingga 2 minggu (termasuk appraisal rumah).
- Appraisal rumah, berdasarkan NJOP dan cek fisik. Misalkan NJOP rumah nya kecil, tp kondisi bangunan bagus dan bertingkat, bisa menaikan nilai appraisal.
Periksa kondisi fisik rumah. Periksa secara detail kondisi fisik rumah pada setiap bagian-bagiannya, bila perlu buat check list agar lebih mudah dalam melakukan pemeriksaan. Akan lebih baik jika anda mengajak kontraktor untuk menilai kondisi rumah saat ini. Beberapa hal yang harus anda perhatikan antara lain :
- Kondisi struktur rumah, periksalah barangkali ada retak-retak di pondasi, dinding, kolom dan balok
- Periksalah dinding, barangkali ada flek-fek bekas rembesan air tanah
- Periksa kualitas lantai, apa masih baik atau sudah mengalami penurunan/retak-retak lantai
- Periksalah barangkali ada bekas-bekas serangan rayap pada kusen, jendela, pintu, plafon dan atap rumah.
- Pastikan bahwa struktur atap masih dalam kondisi baik, lihatlah barangkali ada balok/gording yang keropos, atau kebocoran serius pada talang
- Jangan lupa cek pula kondisi jaringan listrik PLN di rumah, masih baik atau sudah awut-awutan
- Apakah kualitas airnya masih layak, dan cek pula jaringan air apa masih dalam kondisi baik
- Rasakan kondisi ruangan-ruangan, apakah segar, lembab atau malah terasa gerah ?
Yang terakhir, jangan lupa berdoa dan minta sama Tuhan, agar anda berjodoh dengan rumah itu dan di muluskan prosesnya dalam mendapatkan rumah tersebut. Anda juga bisa minta bantuan sodara, orang tua ataupun temen-teman untuk bantu mendoakan agar anda mendapatkan rumah tersebut, hehehe ... selamat berjuang!
